Vďaka čomu sa darí trhu nehnuteľností východnej a strednej Európy v roku 2020?

Čo je v súčasnosti na tomto trhu najžiadanejšie? A aké sú súčasné trendy, ktorých si musia byť investori vedomí? Pokračujte v čítaní a oboznámte sa s názormi viacerých odborníkov z daného regiónu, ktoré sa týkajú dnešných trhových príležitostí a výziev.

Vedúca výskumníčka a obchodníčka Joanna Mroczeková z poľskej spoločnosti CBRE

Poľsko si v tzv. regióne CEE (regióne strednej a východnej Európy) udržiava veľmi silnú pozíciu. Vo všeobecnosti je obľúbené najmä vďaka stabilným makroekonomickým ukazovateľom so sľubnou predpoveďou do budúcnosti, no taktiež aj vďaka vynikajúcej geografickej polohe a dostatku kvalifikovanej pracovnej sily (ktorá sa v krajine nachádza aj napriek pomerne nízkym mzdám). Poľsko priťahuje pozornosť investorov z celého sveta. Aj keď je možné konštatovať, že predovšetkým ide o Európanov, výnimkou nie sú ani Aziati a Austrálčania, ktorí do oblasti kancelárskych a veľkoobchodných priestorov najčastejšie investujú. Práve v týchto oblastiach je preto možné pozorovať najväčší objem uskutočnených transakcií a taktiež aj najvyššie oceňovanie nehnnuteľností.

Trh s kancelárskymi priestormi sa v krajine vyvíja najdynamickejšie zo všetkých. Experti navyše predpovedajú, že inak tomu nebude ani v blízkej budúcnosti. Aj keď je zrejmé, že väčšina nových kancelárií sa buduje v hlavnom meste vo Varšave, ani zvyšné regionálne mestá v tejto oblasti nezaostávajú. Vo všeobecnosti je možné konštatovať, že v priebehu minulého roka sa vzhľadom na dopyt po kancelárskych priestoroch ocitla Varšava medzi top piatimi hlavnými mestami Európy, ktoré ich štedro ponúkajú. Čo sa týka veľkoobchodov, tie sa v krajine objavujú a naberajú na svojich rozmeroch stabilným tempom už dlhšiu dobu, vďaka čomu do značnej miery podporujú aj rapídny rozvoj elektronického obchodníctva. Zároveň je možné pozorovať značný záujem o maloochody a trhy s hotelmi, ktorý je v krajine pokračujúcim fenoménom. Čo sa ale v tejto oblasti rozhodne zmenilo, je prístup k nim. Maloobchodné nákupné parky sú totižto umiestnené mimo centier miest, no aj napriek tomu sa stávajú čoraz viac populárnymi (v porovnaní s obrovskými obchodnými domami). Taktiež v krajine platí, že trojhviezdičkové a štvorhviezdičkové hotely sa na trhu stali najzaujímavejšou investíciou.

Hlavným motorom nového rozvoja Poľska je však neustále rastúci dopyt po komerčných priestoroch s kancelárskym využitím. To potvrdzuje aj fakt, že v priebehu každého roka sa v tejto oblasti vytvorí úplne nový rekord. Celkový záujem o nové kancelárie pritom plynie zo strany medzinárodných korporácií a ich pobočiek. Rovnako je však spôsobený aj konsolidáciami úverov v bankovníctve a poisťovníctve a novými konceptami, ku ktorým je možné zaradiť napríklad aj tzv. „co-working“. Stále narastajúci význam je pritom pripisovaný aj ako zdravotnej starostlivosti, tak aj vzdelávacím sektorom.

Neustále napredujúci ekonomický rozvoj, lepšie dopravné podmienky a kvalifikovaní zamestnanci tak povoľujú predpovedať udržanie pozitívnych trendov a širšie rozvinutie poľského komerčného trhu s nehnuteľnosťami.

Predseda odboru kapitálových trhov, Andrei Vacaru, z rumunskej spoločnosti JLL

Rumunsko často predstavuje špecifický profil rizík a výnosnosti pre investorov, ktorí svoje aktivity smerujú do strednej a východnej Európy a to konkrétne prostredníctvom kombinácie atraktívnych výnosov cenných papierov a priaznivých podmienok financovania.

Berúc v úvahu prebiehajúce obchody vo všetkých triedach aktív, rumunský trh s nehnuteľnosťami by v roku 2020 mohol prekonať rekordný objem transakcií, ktorý bol zaevidovaný v období po kríze z roku 2008.

Vo všeobecnosti je možné konštatovať, že rumunský trh ponúka mnoho príležitostí. Záleží len na záujme investora, ktorým smerom sa bude uberať. Krajina totižto poskytuje pozoruhodné kancelárske priestory, hotely, ale aj projekty s menšou pridanou hodnotou.

Na základe rôznych ukazovateľov je možné tvrdiť, že predpoveď budúcnosti pre kancelársky sektor je skvelá. Navyše sa v krajine očakáva aj príliv nových obrovských investícií, ktoré majú smerovať predovšetkým do Bukurešti.

Súvisiace: 5 luxusných realitných maklérov, ktorí hviezdia na Instagrame

Aj napriek tomu, že rumunský investičný trh týkajúci sa hotelov je pomerne mladý, zároveň je aj nesmierne zaujímavý.

S rastúcou ekonomikou a stabilným makroekonomickým prostredím Rumunsko taktiež ponúka rôzne iné príležitosti s pridanou hodnotou, ktoré disponujú úžasným potenciálom pre pracovitých investorov, ktorí sa pri práci neboja využiť aj istú dávku kreativity.

Vedúci oddelenia oceňovania a poradenstva Richard Hogg z českej spoločnosti Cushman & Wakefield

V priebehu niekoľkých posledných rokov disponovali české trhy s nehnuteľnosťami trvalým dopytom, ktorý podnietil pozdvihnutie úrovne rozvoja vo všetkých sektoroch. Táto trhová revolúcia je pritom pravdepodobne najlepšie viditeľná vo veľkom možstve prichádzajúcich investícií. Developeri preto pokračujú aj naďalej v zvyšovaní kvality výrobkov a dodávaní položiek naprieč každým sektorom, vďaka čomu v súčasnosti Česká republika disponuje najvyššími globálnymi štandardami v oblasti dizajnu a výstavby.

No takýto rast a evolúcia produktov so sebou prinášajú aj väčšie výzvy. Nakoľko je Česká republika aj súčasťou Európskej únie, musí sa uistiť, že jej majetkový sektor bude dostatočne konkurencieschopným. Z toho dôvodu musia developeri aj naďalej neúnavne zvyšovať existujúce štandardy. Vlastníci nehnuteľností musia investovať do svojich portfólií a podnikateľskí partneri naprieč celým trhom musia podporovať evolúciu. Aktuálne už totižto Česká republika nebuduje len vlastný národný trh, ale spoločne s európskymi partnermi spolupracuje na vytvorení nadmieru unikátneho trhu, ktorý má byť v dlhodobom rámci trvalo udržateľný a maximálne konkurencieschopný.

Riadiaca partnerka Iglika Yordanova z bulharskej spoločnosti Colliers

Je možné konštatovať, že celkové vyhliadky pre bulharský investičný trh a taktiež aj trh s nehnuteľnosťami sú pozitívne. Hodnota investičných obchodov za rok 2019 totižto dosiahla hranicu 270 miliónov eur. Väčšinu aktivít na trhu pritom tvorilo nadobúdanie stavebných pozemkov. Zvyšok tvoril obchod týkajúci sa kancelárií, hotelov a maloobchodov. Viac ako polovicu zo všetkých transakcií tvorili aktíva, ktoré predstavovali investície generujúce príjmy. Zisky boli pritom stabilné až v troch veľkých oblastiach trhu s nehnuteľnosťami, a to konkrétne v kancelárskom sektore (8% ), maloobchode ( 7,25% ) a v priemyselnom sektore ( 9,50% ). Domáci investori boli v priebehu predošlého roka najaktívnejšími, pričom je pravdepodobné, že tento trend bude pokračovať aj v roku 2020.

Očkakáva sa, že rozširovať svoje portfólia budú v Bulharsku predovšetkým spoločnosti z východnej Európy a Izraela. Ak teda krajina konečne začne s napĺňaním jednotlivých podmienok, ktorých splnenie je potrebné pre vstup do Hospodárskej a menovej únie, môže ju to doviesť k vyššiemu úverovému a investičnému ratingu. Navyše aj účasť v Európskom mechanizme výmenných kurzov má potenciál zlepšiť podmienky v danom prostredí. Avšak aj napriek všetkému je nepravdepodobné, že objem investícií sa v priebehu tohto roka priblíži rekordnej hranici z rokov 2017 a 2018.

Riadiaca partnerka Santa Rozenkopfová z pobaltskej spoločnosti CBRE

Pobaltský investičný trh nehnuteľností dosiahol v priebehu predošlého roka rekord v objeme investícií, nakoľko ich výška sa vyšplhala až na 1,2 miliardy eur. Avšak aj napriek tomu, že priemyselné investíce sa v priebehu roka 2019 zdvojnásobili, jednalo sa práve o kancelársky a maloobchodný sektor, ktoré trhu dominovali aj naďalej (s približne 65% podielom). Vedúce postavenie pritom zaujala Litva, ktorá do krajín Pobaltia prilákala až 50% všetkých investícií. Z celkového počtu je možné konštatovat, že opäť raz bola najdynamickejším prvkom oblasť kancelárskych priestorov, do ktorej spadalo až 60% zo všetkých investícií smerujúcich do krajiny.

Kľúčovými hráčmi na pobaltskom trhu boli v priebehu minulého roka ako európski, tak nordickí a zároveň aj domáci pobaltskí investori. Vzhľadom na vyššiu likviditu a príležitosť dosiahnuť vyššie výnosy však spoločnosť CBRE Baltics predpokladá, že čoskoro sa na trhu objaví väčšie množstvo nových aktérov, ktorí budú pochádzať aj z Ázie a Spojených štátov amerických.

Na litovských investičných trhoch však budú aj naďalej dominovať biznis centrá. Sčasti sa tak bude diať v dôsledku toho, že centrá globálnych obchodných služieb len pomaly a postupne objavujú atraktivitu miest ako Vilnius, či Kaunas.

Je preto možné konštatovať, že v prípade Rigy ide o tú najlepšiu destináciu pre turistov so skvelou dostupnosťou, ktorá zároveň vylepšuje kľúčový ukazovateľ výkonnosti hotelov. Práve z toho dôvodu, rovnako ako aj z dôvodu rozšírenia záujmov jednotlivých investorov, je možné predpokladať, že hotely sa v blízkej budúcnosti stanú žiadanou triedou taktiež. Toto vyjadrenie potvrdzuje aj fakt, že najviac obchodných dohôd týkajúcich sa tohto sektora, je možné zo všetkých troch pobaltských krajín nájsť práve v Litve.

Vedúca pracovníčka Nina Kipiani z gruzínskej spoločnosti Cushman & Wakefield

Gruzínsky trh s nehnuteľnosťami zažil v poslednom desaťročí obrovský posun vpred. Za pomoci vplyvov zo „západu“ a vďaka neustále rastúcemu záujmu zahraničných investorov, sa dostatočne vyvinul a dospel do takého rozmeru, že dnes už do značnej miery prispieva k zlepšovaniu ekonomického postavenia štátu.

Trh tejto krajiny ponúka množstvo príležitostí na investovanie, ako napríklad v oblasti rezidenčných nehnuteľností (ktorá bola do značnej miery podporená rýchlym rozvojom turizmu v krajine). Dnes je gruzínsky trh spoločne s trhom rezidenčných nehnuteľností pravdepodobne najaktívnejšou oblasťou investícií, ktorá disponuje strednými až vysokými ziskami. Maloobchodné trhy a taktiež aj trhy s kancelárskymi priestormi však čelia výzve prebytku a zvýšenej konkurencii.

V podobnej situácii je však celý kaukazský región. Dôkazom toho je fakt, že azerbajdžanské mesto Baku ešte len nedávno zažilo svoj najväčší ekonomický a infraštruktúrny posun vpred, pričom Arménsko takéto niečo ešte len čaká.

V rámci ďalšieho vývoja sa akcionári v regióne zameriavajú napríklad na integráciu progresívnych IT riešení, ale aj na optimálne využitie priestoru a na snahu pracovať ekologickejším a efektívnejším spôsobom.

Vedúca pracovníčka odboru investičného oceňovania a poradenských služieb Klara Matićová z chorvátskej spoločnosti Colliers

Na chorvátskom trhu je možné nájsť množstvo príležitostí. Okrem investičnej perspektívy sú hlavnými motormi atraktívne výnosy pohybujúce sa v rozmedzí od 6% do 8% za prominentné nehnuteľnosti naprieč všetkými komerčnými sektormi. Zisky za komerčné nehnuteľnosti, ktoré sa k tým prominentným nezaraďujú, a taktiež aj za oportunistické nehnuteľnosti, disponujú taktiež veľmi atraktívnymi rizikovými prémiami.

Hlavnými výzvami trhu sú v súčasnosti nižšia likvidita komerčných nehnuteľností (v porovnaní so západnou Európou) a taktiež pomalá byrokracia typická pre Chorvátov. Veľkým mínusom je aj úroveň súdnictva.

Avšak vo väčšine sektorov existujú značné investičné a developérske príležitosti. Ide napríklad o nedostatok hotelov a absentujúcu diverzitu hotelových značiek, či konceptov. Tento typ ubytovania totižto predstavuje menej ako 20% z turistami bežne využívaného ubytovania.

Súvisiace: Predaje na trhu s luxusnými nehnuteľnosťami v Moskve sa zvyšujú

Ďalším problémom sa javí fakt, že všetky dostupné kancelárske priestory v Záhrebe sú pomerne zastarané ( viac ako 80% z celkovej ponuky má viac ako 10 rokov ) a miera ich neobsadenosti sa nachádza pod hranicou 5%. Príležitosti na maloobchodnom trhu je potrebné hľadať mimo hlavného mesta.

Na chorvátskom trhu s nehnuteľnosťami dominujú domáci vývojári, no aj napriek tomu nová ponuka nenapĺňa vysoký dopyt. Stále tak existuje nedostatok nových konceptov bytových novostavieb. Navyše je k dispozícii len veľmi málo značkových apartmánov, ktoré by disponovali náležitým servisom. Niekedy sa dokonca stáva, že absentujú úplne. Čo Chorvátsku chýba minimálne v rovnakej miere je taktiež aj luxusný sektor. Ďalším problémom sa javí nedostatok ubytovania pre študentov, chýbajúce alebo žiadne bývanie pre seniorov a nedostatočný počet zariadení opatery.

Zdroj: EmergingEurope, WallStreetJournal

Mohlo by sa Vám páčiť

facebook facebook
Facebook
Ďakujeme, že zotrvaním na stránke súhlasíte s používaním cookies.